Backaheden: Kryddar med bilhallar

Backaheden (66 kr) är ett fastighetsbolag som i dagsläget endast äger en fastighet i Kungsbacka strax utanför Göteborg. Merparten av fastigheten hyrs ut till kryddbolaget Santa Maria som här har sitt centrallager. Backaheden har ingen egen organisation utan förvaltningen utförs på konsultbasis av Pareto.

Krona Public Real EstateAnalys

Krona: Högbelånade norska samhällsfastigheter

Största ägare är det noterade fastighetsbolaget Stenhus Fastigheter som även är huvudägare i det konsultdrivna fastighetsbolaget Krona som vi har ett aktuellt säljråd för. Personerna bakom Stenhus försökte 2020 köpa ut det konsultdrivna fastighetsbolaget Solnaberg med ett bud under då aktuell börskurs. Budet gick inte igenom och Solnaberg är fortfarande noterat.

FÖRVÄRV

BackahedenAnalys

Backaheden: Rimligt prissatt högutdelare

Nyligen annonserades att Backaheden ska förvärva en fastighetsportfölj av bilhandlarkoncernen Hedin. Portföljen består av fyra fastigheter med varsin bilhall. Fastigheterna ligger i Skövde, Varberg, Getinge respektive Enköping. Det totala priset är 150 Mkr. Hedin tecknar tioåriga triple-net-hyresavtal för tre av fastigheterna. Hur avtalet för den fjärde fastigheten ser ut är oklart.

Motivet till köpet verkar vara att minska risken i bolaget genom att diversifiera beståndet samt att utnyttja en gynnsam förvärvsmarknad. Fastighetsportföljens yield anges till cirka 7,5% i pressmeddelandet. Vi tror att detta är en uppskattning i högsta laget. Räknar man baklänges från det hyresvärde som anges för fastigheterna blir då den antagna överskottsgraden 97% vilket skulle vara ovanligt högt även för så kallade triple-net-avtal. Hur som helst framstår prislappen som helt okej. I höstas köptes konsultdrivna fastighetsbolaget Mälaråsen som ägde tre bilhallar i Stockholmsområdet upp till en värdering som motsvarade 5,1% yield för fastigheterna. 

Hedin ägs till 25% av Erik Selin. Balder äger många andra fastigheter där Hedin bedriver verksamhet. Vi frågar oss varför just den här affären gjordes med Stenhus och inte Balder. Värt att nämna är att Balder är näst största ägare i Stenhus.

Backaheden har även nått en avsiktsförklaring med Hedin som syftar till exklusiva diskussioner om en affär där Backaheden skulle kunna köpa en fastighet med bilhall i Varberg för cirka 95 Mkr. Bilhallen på fastigheten är ännu inte uppförd. Sannolikt skulle byggkostnadsinflation kunna höja prislappen.

FÖRETRÄDESEMISSION

För att finansiera förvärvet planerar Backaheden att genomföra en företrädesemission och därigenom ta in 111 Mkr. En sak som sticker ut med emissionen är att ingen rabatt ges. Teckningskursen 66 kr per aktie är i nivå med nuvarande aktiekurs.

Stenhus har lämnat teckningsförbindelse för sin andel 29,9%. Resterande del av emissionen garanteras av Stenhus och säljaren Hedin Bil. För detta tar garanterna ut 10,5 Mkr i kontantersättning. Det motsvarar 13,5% av det garanterade beloppet vilket sticker ut som högt.

En tredje sak som sticker ut är att styrelsen på senaste stämman fick bemyndigande att öka antalet aktier upp till tolv miljoner från dagens tre miljoner. Normalt är att en styrelse har bemyndigande att öka antalet aktier med 10 till 20%. Styrelsen har även rätt att frångå aktieägarnas företrädesrätt.

Då Stenhus garanterar Backahedens företrädesemission är det ganska sannolikt att Stenhus ägarandel passerar 30% och därmed budpliktsgräns. Stenhus verkar inte ha någon dispens från budplikt och kommer därför med stor sannolikhet att behöva lägga ett budpliktsbud efter företrädesemissionen. Regeln är att den som lägger budpliktsbud inte får erbjuda ett lägre pris än vad budgivaren själv betalt under de senaste sex månaderna. 

INTJÄNINGSFÖRMÅGA

Det saknas en del datapunkter för att vi med normal precision ska kunna räkna på vad Backahedens intjäningsförmåga blir efter förvärvet och företrädesemissionen vilket tvingat oss att göra mer antaganden än vad vi normalt gör då vi räknar på fastighetsaktier. Framförallt är det finansieringskostnaderna som är den stora jokern. I dagsläget har Backaheden låga 2,1% i räntekostnader tack vare en räntesäkring som löper till och med utgången av 2025. För det nya lån som Backaheden kommer uppta i och med förvärvet blir räntan sannolikt det dubbla. Sammantaget räknar vi med att Backahedens snittränta de kommande kvartalen borde bli någonstans runt 2,3%.

På sikt räknar vi med 5% som en möjlig snittränta för Backaheden.

Backaheden sänkte i år sin utdelning till 5 kr per aktie från tidigare 7,50 kr per aktie. Givet att bolaget kommer att få högre räntekostnader efter att räntesäkringen löper ut tror vi att utdelningen kommer att behöva sänkas ytterligare framöver.

Vi bedömer vakansrisken för Backaheden som låg. Santa Maria (som står för ungefär 70% av hyresintäkterna efter förvärvet) har ett hyresavtal som löper till och med 2031. Hedin som nu blir näst största hyresgäst har tecknat tioåriga avtal. Samtliga Backahedens hyresavtal är inflationssäkrade.

FINANSIERING

Vi har i tabellen nedan räknat överslagsmässigt på hur Backahedens balansräkning kommer att se ut efter förvärvet av portföljen från Hedin samt företrädesemissionen.

Vi kan börja med att konstatera att Backaheden redan i dagsläget har en stark finansiell ställning med en belåningsgrad om 51% och räntetäckningsgrad om 3,6x jämfört mot många liknande bolag. Då Backaheden inom kort ska genomföra en företrädesemission sjunker belåningsgraden ned till 48%. 

Om Backahedens snittränta skulle stiga till 5% skulle räntetäckningsgraden allt annat lika sjunka ned mot låga 1,9x. Det brukar ofta anges som att 2x är den nedre smärtgränsen för hur lågt fastighetsbolag kan låta sin räntetäckningsgrad sjunka. För Backahedens del har man dock räntesäkring i två och ett halvt år till och har därmed ganska gott om tid att stärka balansräkningen.

SLUTSATS

Link Prop InvestmentAnalys

Link Prop: Superbillig kontorsfastighet

Givet hur emissionen struktureras framstår det för oss som att man som minoritet i Backaheden inte har så mycket att säga till om. En intressant fråga är om Stenhus efter emissionen kommer att lämna ett budpliktsbud. Eventuellt blir dock budkursen samma som teckningskursen i emissionen.

Vi landar på ett framåtblickande P/E om 13,7 för Backaheden då vi räknat med högre räntekostnader framöver. Det är inte högt för förhållandevis säkra och inflationsskyddade vinster men vi finner ett mer lockande val inom den här kategorin i Link Prop.

___________________________

• Skribent äger aktier i Link Prop.