Atrium Ljungberg: Ingen tydlig räntevinnare

Atrium Ljungberg (226 kr) är ett av börsens medelstora fastighetsbolag, med verksamhet i Sveriges fyra största städer men tyngdpunkt i Stockholm. Hela beståndet värderas till 58 miljarder kronor och utgörs till nära 70% av kontor.

Bolaget bildades 2007 efter en fusion av Atrium Fastigheter och Ljungberg. Atrium var innan dess ett fastighetsbolag inom handel som ägdes av Konsumentföreningen Stockholm (nu kallat Coop Östra) som alltjämt är en av de större ägarna med 24,3% av aktierna. Det andra ägarbenet utgörs av Ljungberg/Holmström-släkten som enligt databasen Holdings kontrollerar 33,6% av aktierna utslaget på något dussin olika ägare. VD sedan 2016 är Annica Ånäs som äger aktier för knappt 8 Mkr.

Växer hyresintäkterna

Hittills under årets nio första månader har Atrium Ljungberg ökat hyresintäkterna med 6,5%. Den siffran är i sin tur nettoresultatet av ett par olika faktorer.

• Merparten av bolagets hyresavtal är inflationsjusterade och räknas upp årligen. I jämförbart bestånd steg hyrorna med 4,3%. En siffra som dock sänktes något av att man tappat vissa hyresgäster.
• Nya projekt har färdigställts. Exempelvis Katarinahuset vid Slussen i Stockholm som blev klart under första kvartalet och tillförde ett totalt hyresvärde om 155 Mkr. Där investerade bolaget 1,5 miljard kronor.
• I juni sålde bolaget två kontorsfastigheter för 2,1 miljarder kronor i Sundbyberg nordväst om centrala Stockholm. Det var bolagets enda fastigheter i kommunen, och mycket av det frigjorda kapitalet kommer gå till bolagets projektutveckling.

Trög kontorsmarknad

Kontorsmarknaden beskrivs som fortsatt trög och vakansgraden har under året stigit från 6,4% till 7,9%.

I april rapporterades att bolagets största hyresgäst Ericsson söker nya kontorslokaler i Göteborg. Telekomjätten kan därmed komma att lämna de 37 000 kvm de har hos Atrium Ljungberg på Lindholmen, även om det verkar ligga ett par år framåt i tiden.

Häromveckan kom nya rykten om att Ericsson även överväger lämna Kista där det en längre tid varit problem med höga vakanser. Att otrygghet i området verkar vara ett av huvudskälen är anmärkningsvärt. Av Atrium Ljungbergs totala uthyrbara yta på 881 000 kvm finns närmare 40 000 i Kista (dock inte med Ericsson som hyresgäst).

Bland en del andra mindre kvalitativa lägen kan exempelvis Barkarbystaden nämnas, cirka 1,5 mil från centrala Stockholm. Där har Atrium Ljungberg 24 000 kvm. Här är dock merparten av ytan uthyrd till aktörer inom vård, utbildning och kultur.

Ett annat område är Gränbystaden i Uppsala där Atrium Ljungberg har totalt 105 000 kvm. Här ligger tyngdpunkten på handel där bolaget bland annat äger Gränbystaden Galleria. Det har senaste dagarna rapporterats frekvent om gängproblematik i området.

40 miljarder i möjliga projekt

Framöver handlar mycket om bolagets projekt. Atrium Ljungberg ser möjligheter att investera uppemot 40 miljarder kronor i olika fastighetsprojekt som sträcker sig till mitten av 2030-talet. Fastighetsutvecklingen kan ske på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som redan erhållits.

Särskilt gäller det Sickla (14 miljarder) och Slakthusområdet (11 miljarder) men även Hagastaden och Slussen. Både Sickla och Slakthusområdet är gamla industriområden som nu utvecklas till blandstäder där bostäder, arbetsplatser, handel och service samsas med nya parker och torg.

Projekt med investeringar om knappt 7 miljarder kronor pågår i dagsläget. Dessa väntas tillföra omkring 460 Mkr i hyresvärde och vi har i våra prognoser gjort det förenklade antagandet att dessa färdigställs till och med 2026. I realiteten väntas vissa av projekten dock pågå in i 2027.

Ingen räntevinnare

Balansräkningen är stark med en belåningsgrad som i nuläget är drygt 40% och en räntetäckningsgrad kring 3,5 gånger. Men det behövs för att stödja investeringsvolymen där Atrium Ljungbergs målsättning är att investera uppemot 3 miljarder kronor årligen i projekten. Just nu ligger takten kring 2,3 miljarder.

Däremot väntas inte Atrium Ljungberg få någon draghjälp av lägre räntor framöver. Åtminstone inte jämfört med bolagets redan låga snittränta på 2,6%.

Det är baksidan av att bolaget gick in i räntekrisen med långa räntebindningar som gör att ränteökningarna slår igenom med fördröjning. När bolag som Fastpartner och Nyfosa nu väntas minska sina räntekostnader kraftigt, kommer Atrium Ljungbergs i stället att öka. Tabellen nedan visar estimat över kontorsbolagens snitträntor för 2024 samt 2026.

Slutsats

Det finns risker med kontorsbolagen där vakanserna stiger på flera håll samtidigt som många större hyresgäster verkar söka ytmässigt mindre, men mer centralt belägna kontor. Atrium Ljungberg är inte immuna mot den här utvecklingen och har en del fastigheter som ligger i mindre centrala områden.

Samtidigt är aktierna nu förhållandevis dyra där de mer kvalitativa bolagen, däribland Atrium Ljungberg, handlas en bit över 20 gånger vinsten (P/E). Aktierna har eldats på av de fallande räntorna, men just den effekten kommer inte synas så mycket i Atrium Ljungbergs siffror de kommande åren.

Mycket av uppsidan finns i stället i bolagets stora projektportfölj. Bolaget investerar varje år nära på dubbelt så stora belopp som koncernen gör i vinst, så det här är en helt avgörande del av bolagets kapitalallokering. Man behöver köpa att det är en bra idé att fortsätta bygga nya kontor trots att de befintliga vakanserna redan är ganska höga.

Till ett lägre pris skulle vi vara mer intresserade av Atrium Ljungberg. Men med en värdering över 20 gånger vinsten letar vi köplägen på annat håll.