Atrium Ljungberg: Fastighetsmarknaden ljusnar

Atrium Ljungberg (182,20 kr) är verksamma i Sveriges fyra största städer men har sin tyngdpunkt i Stockholm. Hela beståndet värderas till närmare 60 miljarder kronor och utgörs till dryga 70% av kontor.

Bolaget bildades 2007 efter en fusion av Atrium Fastigheter och Ljungberg. Atrium var innan sammanslagningen ett fastighetsbolag inom handel som ägdes av Konsumentföreningen Stockholm som alltjämt är koncernens största ägare med 24,3% av aktierna. Näst störst är familjen Ljungberg som har 23,7%. VD sedan 2016 är Annica Ånäs som äger aktier för knappt 8 Mkr.

Koncentrerat till Stockholm

Beståndet utgörs av 75 relativt stora fastigheter med en total uthyrningsbar yta på 960 000 kvm. 80% av koncernens fastighetsvärde finns i Stockholm där innerstaden, Hagastaden, Sickla och Slakthusområdet utgör en majoritet. Relativt bra lägen alltså, och det genomsnittliga värdet uppgår till närmare 60 000 kronor per kvm.

Jämför man dagens Atrium Ljungberg med hur bolaget såg ut för ett par år sedan är det tydligt att exponeringen mot kontorsmarknaden fortsätter öka stadigt, medan handel blir ett allt mindre inslag i portföljen. Vägen dit har till stor del gått via bolagets tunga fokus på projektutveckling.

Avvaktande hyresmarknad

Bolaget presenterade i fredags ett stabilt första kvartal för 2024. Driftnettot steg 8% i jämförbart bestånd vilket överraskade positivt, till stor del förklarat av inflationsuppräknade hyresintäkter och lägre elpriser.

Hyresmarknaden verkar å andra sidan något svalare. Skillnaden mellan nytecknade och uppsagda hyresavtal – den så kallade nettouthyrningen – uppgick till -13 Mkr. I Göteborg har den Volvo-ägda biltillverkaren Polestar sagt upp sitt avtal om 3 800 kvm med en årshyra om 12 Mkr. Enligt VD Annica Ånäs kan det krävas anpassningar av den lokalen för att hitta en ny hyresgäst, vilket troligtvis inte kommer ske i år. Generellt beskrivs hyresmarknaden som avvaktande just nu.

En annan dålig nyhet som Fastighetsvärlden rapporterat om är att Atrium Ljungbergs största hyresgäst Ericsson verkar söka nya kontorslokaler i Göteborg. Telekombolaget kan därmed komma att lämna de 37 000 kvm de har hos Atrium Ljungberg på Lindholmen. I stället söker de nya lokaler om 15-20 000 kvm, enligt Fastighetsvärldens källor. Inte bra, och kanske även ett tecken i tiden att vissa företag ser minskade lokalbehov när alltfler jobbar hemma.

Bundna räntor

Även efter räntekostnader stiger intjäningen. Kvartalets förvaltningsresultat steg med 14% trots att bolaget betalar marginellt högre ränta på 2,5%, jämfört med 2,4% samma kvartal föregående år.

Atrium Ljungbergs räntor är dock fortsatt låga, gynnade av att bolaget gick in i det nya ränteläget med lån som i snitt var bundna på drygt fyra års tid. Vi räknar i våra prognoser med att räntan kommer stiga till 3,6% under kommande år.

Bolaget har för tillfället kreditmarginaler på omkring 1,3% för sina banklån och 1,5% på de senaste obligationerna som emitterats. Man nämner också att tillgängligheten på kapital håller på att förbättras och att kreditmarginalerna börjat pressas något.

Det bidrar också, menar bolaget, till att värdena på fastighetsmarknaden håller på att stabilisera sig. Inflationstakten bromsar in och det finns en framtidstro om räntesänkningar. Köpare och säljare börjar återigen mötas vilket talar för att transaktionsmarknaden för fastigheter kan komma igång igen, även om vi inte sett så många konkreta affärer än så länge.

40 miljarder i projekt

Låga lånekostnader och en stark balansräkning behövs för att mäkta de stora utvecklingsprojekt som vi betraktar som en viktig del av värdeskapandet i Atrium Ljungberg.

Totalt ser bolaget möjliga investeringar som sträcker sig in till mitten av 2030-talet och uppgår till bortåt 40 miljarder kronor. 28 miljarder kronor bedöms vara fastigheter som kan utvecklas för att äga (främst kontor) medan 12 miljarder bedöms bli bostadsrätter.

Framför allt handlar det områdena Sickla, Slakthusområdet, Hagastaden och Slussen. Både Sickla och Slakthusområdet är gamla industriområden som nu ska utvecklas till blandstäder där bostäder, arbetsplatser, handel och service kommer samsas med nya parker och torg.

I våra prognoser har vi räknat med att bolaget investerar ungefär 1,7 miljarder kronor årligen i snitt de kommande tre åren. Belåningsgraden förblir då strax under det finansiella målet om maximalt 45%. Även räntetäckningen ser hälsosam ut. Den faller visserligen som följd av antagandet om stigande snittränta, men håller sig över 2,5 gånger. Målet är att ligga över 2,0 gånger.

Däremot ser en stor del av projektens hyrestillskott ut att ligga längre fram i tiden. Vi har tagit inspiration av bolagets egen uppställning över de projekt som just nu pågår, och bedömer att närmare 300 Mkr i hyresvärde tillförs som följd av utveckling som färdigställs de närmsta åren. Den totala hyrestillväxten landar då på höga ensiffriga tal under 2024 till 2026.

Slutsats

Atrium Ljungberg har gynnats av lång räntebindning men under kommande år ser mycket av tillväxten ut att ätas upp av stigande räntekostnader. Bilden blir att vinsten förblir någonstans runt 11 kronor per aktie och P/E-talet kring 16. Det är en ganska rimlig värdering och något lägre än senaste årens värdering på aktien.

Vi använder 18 gånger och ser då knappt 20% uppsida i aktien. Det gör Atrium Ljungberg på gränsen till köpvärd men vi väljer ändå att stanna med ett neutralt råd.