Atrium Ljungberg – bågen är spänd

Atrium Ljungberg (177,70 kr) äger totalt 70 fastigheter i främst Stockholm, men också i Uppsala, Göteborg och Malmö. Beståndet är tungt viktat mot kontors- och handelsfastigheter och därför rådde det i inledningen av pandemin stor osäkerhet kring hur bolaget skulle påverkas. Skulle vi få se stigande vakanser i Atriums handelsfastigheter? Fallande hyror? Lägre fastighetsvärderingar?

Trots hög substansrabatt avstod vi från aktien vid vår senaste analys för ett år sedan. Sedan dess har aktien återhämtat sig om än inte riktigt lika mycket som börsindex.

Som framgår av grafiken ovan så har värderingarna av börsens fastighetsbolag till stor del återhämtat sig efter coronaraset (och mer därtill för logistikfastigheter) och det är i stort sett bara kontor och handel som släpar efter.

Atrium Ljungberg inledde mars i fjol med en synnerligen vältajmad försäljning av Farsta Centrum för 4 miljarder. Försäljningen innebar i ett slag en stärkt balansräkning och minskad exponering mot handel. Idag kommer 54% av hyresintäkterna från kontor och 30% från handel och restaurang. Inom handel är sällanköp den dominanta kategorin med 20% av bolagets totala hyresintäkter. Med sällanköp menas exempelvis skor och kläder men även byggmaterial och elektronik.

Observationer kring hyresintäkter, vakanser och värderingar

• Hyresintäkter: Under 2020 lämnades 43 Mkr i hyreslättnader i form av så kallade coronarabatter. Hela 38 Mkr av dessa lämnades under det andra kvartalet. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive coronarabatter, uppgick till 2017 Mkr vilket motsvarade en minskning med bara 0,2%. Inklusive coronarabatter, motsvarade det en minskning med 2,1%. Motsvarande siffror för första kvartalet i år är något sämre. Nettouthyrningen 2020 var -16 Mkr och både nytecknade kontrakt och uppsägningar tycks vara spridda över områden, och inom såväl handel som kontor. Samtidigt skriver bolaget i senaste rapporten att uthyrningsprocesserna fortsatt tar något längre tid än innan corona, speciellt för större lokaler.
• Vakanser: Uthyrningsgraden inom kontor är 90% och inom handel 91%. Det innebär nedgångar från 92% respektive 94% för ett år sedan. För det totala fastighetsbeståndet, exklusive projektfastigheter, är uthyrningsgraden 91% nu mot 93% för ett år sedan. Atrium Ljungberg skriver också att ”av total kontrakterad årshyra härrör mindre än 1% till hyresgäster som antingen är försatta i konkurs eller genomgår en rekonstruktion.”
• Värdering: Under första kvartalet i fjol gjordes en nedskrivning av värdet på handelsfastigheter. Fastigheterna skrevs ner med 3% eller 1,5 miljarder och bedömningen byggde på risk för sänkta hyror, högre vakanser och högre avkastningskrav. Under följande fyra kvartal har fastighetsvärdena skrivits upp med totalt drygt samma belopp. Bakom värdeförändringarna ligger dels antaganden om högre vakanser (negativt) men också sänkta avkastningskrav (positivt). En tolkning är att fastighetsinvesterare trots det osäkra läget verkar vara beredda att betala mer idag trots sämre operationell utveckling. Det spänner bågen något enligt oss.

Sammantaget verkar inte pandemin ha fått så dramatiska effekter för Atrium Ljungberg som kanske befarat, även om vakanserna ändå ökat ganska mycket på bara ett års tid.

I kvartalsrapporten för det första kvartalet var hyresintäkterna på 572 Mkr i linje med förväntningarna och förvaltningsresultatet på 311 Mkr var något bättre än väntat. Aktuell intjäningsförmåga framgår av tabellen nedan.

Slutsats

Att Atrium Ljungberg nu handlas till 18% rabatt är en ganska typisk siffra historiskt sett för bolaget. Detta i ett läge som fortfarande är mer osäkert än på många år gällande framtid för både handel och kontor som är bolagets största segment. Även om läget förhoppningsvis blir mer normalt i höst när större delar av vuxna befolkningen är vaccinerad.

Lyckas Atrium fortsätta växa substansvärdet med omkring 10% årligen bör aktien ändå bli bra på lite sikt. Med något trögare kontorsmarknad och sämre potential till uppvärdering av fastighetsbeståndet är dock vår bedömning att det kan bli något svårare att mäkta med framöver. Vi är inte jättelockade av aktien i dagsläget och landar i ett neutralt råd.