Aros Bostad Pref: Ska ned under hundralappen

BostadsutvecklareAnalys

Aros Bostad: IPO-guide inför noteringen

Aros Bostad noterade i november i fjol en preferensaktie (114 kr). Sedan dess har bolaget bland annat byggstartat två nya projekt och fått in Första AP-fonden som ny stor stamaktieägare. Aktien är upp 22 procent sedan vår analys vid noteringen som finns att läsa via länken bredvid.

Centralt för en preferensaktie är som bekant att bolaget kan fortsätta betala utdelningen som i nuläget uppgår till 7,5 procent. Tabellen nedan visar de mest centrala nyckeltalen och villkoren för Aros Bostads preferensaktie.

Börsplus Pref-guide – nyckeltal och villkor för alla börsens preferensaktier

Aros Bostads balansräkning

Aros Bostad har en projektportfölj om drygt 3 600 bostäder varav ca 480 är i produktion. Av resterande planerade bostäder har 1 070 lagakraftvunnen detaljplan medan 2 070 saknar detta. Stora delar av portföljen finns i orter som Täby, Danderyd, Solna och Nacka.

Att tolka balansräkningen i en bostadsutvecklare är inte det lättaste. Bostadsprojekt bedrivs ofta i egna projektbolag och just Aros äger i många fall bara 20 procent av dessa. Ofta finns också åtaganden utanför balansräkningen som stökar till det. Vi noterar ändå ett par saker:

• Stamaktieägarna står för mycket liten del av kapitalet. Innan nyemissionen i september på 150 Mkr borde stamaktieägarnas egna kapital till och med ha varit negativt. Det är inte bra.
• Utdelningen till och med andra kvartalet har till stor del finansierats med hjälp av nytryckta preferensaktier. Om man lite slarvigt liknar preferensaktier med lån betalar bolaget alltså räntan på sina lån genom att ta mer lån. Knappast hållbart i längden.
• Sedan bostadsmarknaden började svaja hösten 2017 är en trend också att bostadsutveckling kräver betydligt mer eget kapital än tidigare. Detta eftersom det blivit svårare att sälja bostadsrätter på ritning vilket också gör det knepigare att få bankfinansiering.

Vi noterar också att Aros Bostad i nya avtal med bostadsköpare kommer ge kunden rätt att häva avtalet vid försening. Sannolikt är det något som krävs för att kunna sälja bostäder på ritning i dagens marknad. Men frågan är vad den bank som ska finansiera projektet säger om detta villkor.

Aros Bostads intjäningsförmåga rullande 12 månader

Positivt är att bostadsmarknaden verkar ha förbättrats något hittills i år. Särskilt i centrala Stockholm där priserna stigit ungefär 5 procent senaste månaderna.

Aros Bostad har hittills i år sålt 69 bostäder vilket kan jämföras med 42 samma period föregående år. Bolaget har också produktionsstartat drygt 200 bostäder efter att i fjol inte startat något alls.

Dock har Aros vänt till förlust under första halvåret. Det behöver inte vara hela världen i en bostadsutvecklare där vinsterna kan komma lite ryckigt. Men faktum är att bolaget har kostnader på över 50 Mkr årligen och ska därutöver ha råd med utdelningar på 42 Mkr om året. Aros är inte i närheten av att tjäna några sådana pengar i dagsläget.

Börsplus slutsats

En direktavkastning på 7,4 procent är av flera skäl alldeles för lite för att man ska köpa denna preferensaktie:

• Bostadsutveckling är högriskverksamhet. Oscar Properties kan få statuera exempel.
• Aros Bostad gör förluster och täcker utdelningen med hjälp av nyemissioner.
• Preferensaktier i andra bostadsutvecklare som ALM Equity och Genova handlas till drygt 8 procents direktavkastning. Dessa mer väletablerade preferensaktier är alltså billigare än nynoterade Aros.

Som spik i kistan kan nämnas att inlösenkursen faller från 115 kronor till 100 kronor redan i december nästa år. Vi tror visserligen inte aktien kommer lösas in i närtid – men det är sällan som preferensaktier under längre tid handlas långt över inlösenkursen.

Vi känner oss rätt säkra på att aktien i bästa fall står närmre hundralappen om ett år vilket innebär att den som köper aktien till dagens kurs sannolikt gör förlust. I värsta fall får bolaget mer allvarliga problem än så och då är nedsidan betydligt större. Rådet blir att sälja Aros Bostad Pref.

Den som letar högutdelande preferensaktier i bostadsutvecklare gör istället betydligt bättre i att köpa ALM Equity Pref med 8,1 procents utdelning. Den som vill gå ner lite i risknivå och kan tänka sig investera i helt eviga (och räntekänsliga) D-aktier kan annars fundera på SBB D eller Sagax D med 5,6 respektive 5,3 procents direktavkastning. Eller varför inte Akelius D? Den aktien är i stånd att noteras inom kort vilket vi lär återkomma till närmsta dagarna.

___________________________

• Skribent äger SBB D och ALM Equity Pref.