Aquaticus: Utdelningen är hotad

Aquaticus (93,50 kr) är ett fastighetsbolag vars bestånd består av endast en fastighet i Sundbyberg. Aquaticus har ingen egen organisation. Förvaltningen bedrivs istället av Arctic Securities, vilka ursprungligen skapade Aquaticus. Aktien noterades på Spotlight under augusti förra året.

Bolaget delar ut 7,40 kr per år uppdelat på fyra tillfällen.

Fastighetens totala uthyrningsbara yta är 17,296 m². Amerikanska Xylem, ett storbolag inom vattenteknik hyr i princip hela fastigheten. I fastigheten bedriver Xylem den centrala administrationen för sin svenska verksamhet samt forskning och utveckling.

Enligt hyresavtalet ska hyran årligen justeras med KPI. Vi bedömer det som sannolikt att Aquaticus därmed kommer att lyckas höja nästa års hyra med 9,3% (oktobers svenska KPI-siffra). Tyvärr står hyresvärden för uppvärmningskostnaderna vilket sannolikt kommer att sätta viss press på överskottsgraden framöver.

VAKANSRISKEN: LÅG

Det gällande hyresavtalet löper från 1 april 2004 till 31 mars 2029. Vi bedömer vakansrisken som låg. Om Xylem av någon anledning skulle bestämma sig för att bryta avtalet skulle det dock sannolikt ta tid att hitta ny hyresgäst.

ÄGARE OCH NYCKELPERSONER: ANONYMT

VD är Christofer Östman som är anställd hos corporate finance-firman Arctic Securities.

Ägarbilden är förhållandevis anonym. Största ägare är den finska grenen av en kapitalförvaltare som heter United Bankers med 25% av aktierna. Det är oklart hur engagerade de är i Aquaticus. Därefter följer privatsparare genom Avanza Pension.

FINANSIERING: OBLIGATIONSLÅN MED FÖRFALL 2024

Bolagets huvudsakliga finansiering består av en obligation på 444 Mkr. Obligationen har en fast ränta på 2,31% och förfaller juni 2024.

Med tanke på hur stökig finansieringsmarknaden har varit under innevarande år hade det idag sannolikt varit svårt för bolaget att idag refinansiera obligationen. Läget kommer sannolikt att stabilisera sig framöver men frågan är vart finansieringskostnaderna kommer att landa. I den här analysen har vi skissat på ett scenario om hur Aquaticus skulle kunna se ut efter refinansiering av obligationen. Vi har räknat fram en tänkt framtida snittränta för Aquaticus enligt följande:

• För bottenlån (definierat som lån som motsvarar maximalt 50% av fastighetsvärdet) räknar vi med 5-års räntan om 2,15%, plus 2% i lånemarginal.
• För topplånen (resterande skuld) har vi räknar med 5-års räntan om 2,15%, plus 5% i lånemarginal.

Det är en förenklad bild som dock hur mycket man än vrider och vänder på saken kommer bygga på osäkra och svårbedömda antaganden. Det hela summerar i vilket fall till en ränta på 4,5%.

4,5% är ungefär vad Aquaticus fastighet avkastar. Avkastningskravet på fastigheten måste därför också upp. Vi räknar i vårt huvudscenario med att avkastningskravet för fastigheten stiger till 6% och att fastigheten alltså kommer falla en del i värde.

Ledningen verkar inte vara oroliga för refinansiering av obligationen. Afv har inför skrivandet av analysen varit i kontakt med bolaget. Inställningen verkar vara att avvakta tills förfallet ligger närmare i tid.

Då hyresnivån inflationsjusteras kommer Aquaticus sannolikt att kunna höja driftsöverskottet en del framöver. Vi räknar med att driftsöverskottet ökar med ungefär 10% de kommande åren.

Med räntan i vårt scenario skulle vinsten per aktie sjunka till drygt 6 kr. Det högre avkastningskravet skulle få substansvärdet att sjunka till 86 kr per aktie.

Belåningsgraden landar i vårt scenario på höga 63%.

UTDELNING: NIVÅN HOTAD

Aquaticus delar årligen ut 7,60 kr per aktie. Det motsvarar i princip hela nuvarande vinsten. Ingen större marginal finns alltså för högre räntor. Alla ökningar i räntekostnader kommer sannolikt att behöva täckas genom sänkt utdelning. Om räntekostnaden stiger lika mycket som i vårt scenario så kommer utdelningen förmodligen att behöva kapas till någonstans runt 5 kr per aktie.

SLUTSATS

Den stora risken i Aquaticus är refinansiering av obligationen. Vår bästa gissning är att den saken kommer lösa sig men med största sannolikhet till en klart högre ränta än nuvarande. Utdelningen kommer i så fall att behöva sänkas.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Uppsidan i aktien framstår å andra sidan inte som särskilt lockande ens i ett extremscenario där finansieringskostnaden inte stiger alls. Vårt råd blir sälj för Aquaticus.

Så värderas de konsultdrivna fastighetsbolagen