Aquaticus Real Estate – nytt enfastighetsbolag mot Spotlight

Aquaticus Real Estate (teckningskurs 100 kr) är ett nytt så kallat enfastighetsbolag på väg till Spotlight.

Nybildade Aquaticus tillträder 1 juli en kontorsfastighet i Sundbyberg strax norr om Stockholm. För att finansiera förvärvet tar bolaget in drygt 300 Mkr i aktiekapital genom en riktad emission mot institutionella investerare samt genom en mindre publik emission via Nordnet. Sista dag att teckna via Nordnet är 23 juni och första dag för handel i aktien är 2 juli.

Verksamheten: en kontorsfastighet i Sundbyberg

I Sundbyberg strax norr om Stockholm har Aquaticus förvärvat en drygt 17 000 kvm stor kontorsfastighet. Enda hyresgäst sedan 2004 är amerikanska Xylems svenska dotterbolag; Xylem Water Solutions Global Services AB. Xylem är ett globalt ledande företag inom vattenteknik. Xylem har ca 2 000 anställda i Sverige och förutom i Sundbyberg är bolaget också etablerat i Emmaboda. Fastigheten i Sundbyberg används till kontor och forskning och utveckling.

Det finns också en möjlighet att bygga ut fastigheten med ca 7 000 kvm.

Aktien har en beräknad årlig direktavkastning på 7%. Utdelning ges kvartalsvis och första utdelning är att vänta första kvartalet 2022.

Totalt väntas drygt 42 Mkr i hyresintäkter nästa helår. Driftnettot bedöms till 34,3 Mkr vilket efter administrationskostnader, låneräntor och skatter innebär ett kassaflöde om knappt 21,4 Mkr. Utdelning börjar alltså betalas först under nästa år. Kassaflödet fram till dess, cirka 10,6 Mkr, hamnar i kassan vilket skapar en buffert på cirka 14,2 Mkr. Under 2022 kommer kassaflödet inte riktigt räcka till för att täcka den tilltänkta utdelningen men det beror på investeringar i fastigheten. Skillnaden får tas från kassan. Därefter framgår av bolagets prognoser att det löpande kassaflödet kommer vara cirka 0,5 Mkr högre än den fasta utdelningen, under ett normalår. Det inkluderar löpande och planerade mindre underhåll.

Det är ganska små marginaler med andra ord. Trygghet finns dock i att moderbolaget Xylem Inc. har garanterat ett års full hyra.

Att maxa utdelningen är det vanliga upplägget och Backaheden med direktavkastning 7,3% (på nästa år) har också små marginaler.

Vakansrisken: Låg i dagsläget

Bakom Aquaticus står den norska investmentbanken Arctic Securities. Många rådgivarfabricerade fastighetsbolag äger bara en enda fastighet och så är fallet även här. Att vara beroende av en eller ett fåtal hyresgäster ökar självklart vakansrisken.

Att Xylem varit hyresgäst sedan 2004 ger dock intrycket av att risken är relativt låg. Hyreskontraktet är också långt och löper till och med mars 2029. Uppsägningstiden är 12 mån. Det är också positivt att det finns möjlighet att bygga ut fastigheten. Det kan ge Xylem möjlighet att växa i fastigheten.

Vakansen är i dagsläget ca 2,4%. Vad den vakanta ytan på 415 kvm består av är oklart. Kanske är det en yta tillfälligt vakant på grund av reparation eller liknande.

Ägare och nyckelpersoner: Oklart

Det informationsdokument som finns tillgängligt är en presentation där mycket saknas av det som man som investerare förväntas kunna ta del av. Om teckningsåtagare eller vilka personer från Arctic Securities som sitter i styrelse och ledning ges ingen information alls. Just informationsbristen har gett en dubbelflagga i IPO-guidens granskning.

Finansiering: Treårigt amorteringsfritt obligationslån

Av den totala finansieringen på 752 Mkr går investerare vid erbjudandet in med 308 Mkr i eget kapital. Resterande 444 Mkr finansieras med lån. Underliggande fastighetsvärde uppgår till 740 Mkr. Säljaren är AMF Fastigheter. 

Bolaget har emitterat ett treårigt amorteringsfritt obligationslån som löper med fast ränta. Exakt vad räntan är vet vi inte med den är omkring 2,35%. Löptiden är oroväckande kort. Det kan bli problem att förlänga om det sker i samband med omförhandling av hyran från hyresgästens sida. I en framtid där bolaget måste börja amortera på sina lån kommer kassaflödet inte räcka för att täcka utdelningen på 7 kr per aktie.

Andelen lån (Loan-to-value, LTV) är också relativt höga 60%. Enligt det indikativa informationsdokument finns kovenanter som slår till om belåningsgraden stiger till 70 respektive 75%. Vid 70% kommer utdelningen begränsas och vid belåning högre än 75% kommer utdelningen helt ställas in. 

Utdelning: I topp

Aquaticus direktavkastning på 7% ligger i topp för sektorn. Genomsnittet är 5,2%. P/E-talet på 13,4 avskräcker inte heller.

Tabellen nedan visar förväntad direktavkastning för denna typ av fastighetsbolag.

Slutsats

Afv har tidigare varit skeptiska till denna typ av aktier och har skrivit ett flertal krönikor på ämnet. Aquaticus har låg vakans, en direktavkastning i topp för sektorn och, vad det verkar, en stabil hyresgäst under lång tid framöver. Vi vill därför inte direkt avråda den som har en portfölj med tydligt utdelningsfokus att teckna en mindre post. Samtidigt så tycker vi att denna typ av, trots allt, riskfyllda investeringar egentligen kräver en ännu högre direktavkastning för att det ska vattnas i munnen.