Aquaticus: Jagar ny finansiering

Aquaticus (71,50 kr) är vad vi på Affärsvärlden kallar ett konsultdrivet fastighetsbolag. Det är en utdelningsprodukt som skapades 2021 av den norska investmentbanken Arctic Securities som också driver bolaget. Syftet är att äga en enda fastighet och dela ut hela överskottet till ägarna.

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

Vi har länge analyserat ”sektorn”. Senast för ett år sedan då vi utfärdade en handfull säljråd, bland annat för Aquaticus. Sedan dess är aktien ned omkring 20%.

Kontorsfastighet i Sundbyberg

Aquaticus äger en kontorsfastighet om totalt 17 300 kvm som är fullt uthyrd till den svenska grenen av det amerikanska S&P500-bolaget Xylem, verksamt inom vattenteknik. På fastigheten har Xylem central administration för sin svenska verksamhet men också en globalt viktig forskningsanläggning.

Verksamheten har delvis svenska rötter i bolaget Flygt som såldes till amerikanska ITT på 1960-talet som sedermera blev Xylem. Varumärket Flygt används än idag exempelvis för dränkbara pumpar.

Under 2023 har fastighetens hyresintäkter höjts med cirka 12% och ser ut att landa kring 49 Mkr på helåret. Bashyran är enligt hyresavtalet 100% kopplad till inflationen (KPI) på årsbasis.

Hyresavtal till 2029

Fastigheten är belägen i Sundbybergs kommun i nordvästra delen av Stockholm. Läget får nog beskrivas som medelmåttigt. Fastigheten ligger i utkanten av stadsdelen Hallonbergen som är klassificerat som ett riskområde av Polisen, vilket är den mellersta riskgraden för utsatta områden. Kommunikationerna är dock godkända för ett läge i ytterförort med 13 minuters tunnelbana in till centrala Stockholm och bra tillgänglighet med bil via läget intill Enköpingsvägen.

Den aktuella fastigheten utvecklades specifikt för Xylem och byggdes 2003 av Skanska som varit en stor utvecklare i området och har ytterligare kontorsprojekt planerade på en obebyggd grannfastighet. Även Wallenstam har nya kontorsprojekt i området.

Vakansrisken är svårbedömd men Xylem har funnits i lokalerna sedan de byggdes och hyresavtalet löper till 2029. Efter att hyreskontraktet förlängdes 2017 genomfördes under 2017-2020 ett antal hyresgästanpassningar för totalt 45,6 Mkr. Bland annat investerades i en inbyggd lastkaj, en serviceverkstad och ny belysningsarmatur.

Obligationsförfall i sommar

Aquaticus förvärvade fastigheten under 2021 för 740 Mkr. Som mest skrev bolaget upp värdet till 792 Mkr men har sedan dess sänkt det till 780 Mkr efter att räntorna började stiga. Vi ser idag ett värde mellan 700-780 Mkr som rimligt så möjligtvis finns ytterligare lite nedsida, men vi tror den är begränsad.

I samband med förvärvet togs ett obligationslån på 444 Mkr som sedan dess inte amorterats ned alls. Nettobelåningsgraden är i nuläget 51% vilket ändå är en godkänd siffra.

Lånet löper med en ränta på 2,31% till förfallet i juni 2024. Då ska hela beloppet återbetalas eller refinansieras genom upptagande av ny skuld. Det är inte en särskilt betryggande sits att bolaget i det här marknadsläget måste hitta en ny finansiär villig att låna ut knappt en halv miljard kronor.

En schablonberäkning (se bredvid) där vi ställer krav på bolaget att hålla minst 1,8 gångers räntetäckningsgrad vid en ny tänkbar finansieringsränta på 5% ger vid handen att Aquaticus skulle kunna tänkas bära en skuld i samma storleksordning som nuvarande skuld. Så vi skulle bedöma förutsättningarna för en refinansiering som relativt goda, även om det förstås utgör en osäkerhet.

Utdelningen mer än halverad

Aquaticus Real EstateAnalys

Aquaticus: Utdelningen är hotad

När vi skrev om Aquaticus för ett år sedan låg bolagets utdelning på 7,60 kr per aktie. Vi pekade dock tydligt ut risken för kapad utdelning efter en refinansiering där räntekostnaderna anpassas till nuvarande ränteläge. Vi såg då 5 kronor som en möjlig långsiktig nivå.

Sedan dess har bolaget sänkt utdelningen för räkenskapsåret för 2022 från 7,60 till 4,00 kr. Det motiverades som en ”försiktighetsåtgärd då det råder stor osäkerhet kring viktiga förutsättningar för fastighetsbolag”. Aktien har fallit knappt 20% senaste året.

Som vi ser det bör nuvarande utdelning kring 4 kr per aktie – eller till och med något mer – vara en uthållig nivå på sikt. Med nuvarande utdelningsnivå är direktavkastningen i aktien 5,6%. Bokslutet med styrelsens nya förslag till utdelning presenteras i februari.

12 gånger vinsten

På nuvarande intjäningsförmåga med en ränta på 2,31% så ligger vinsten på knappt 10 kronor per aktie och P/E-talet på drygt 7.

Med en snittränta på 5% – som skulle kunna bli aktuell när bolaget (förhoppningsvis) klarat av en refinansiering – så faller vinsten under 6 kr per aktie medan P/E-talet stiger till 12.

Slutsats

Vi bedömer att bolagets nuvarande skuldsättning, intjäningsförmåga och utdelning är någorlunda balanserade för ett läge med marknadsräntor kring nuvarande nivåer. Det borde ge hyggliga förutsättningarna inför refinansieringen av bolagets obligationslån i juni 2024, även om vi trots allt ser detta som största risken i närtid.

Misslyckas bolaget trots allt lär det bli en trigger för ytterligare åtgärder. Exempelvis nyemission eller en försäljning av fastigheten eller hela bolaget. Största ägare med 25% är det finska fondbolaget United Bankers som har fokus på realtillgångar. Aquaticus finns i deras fond UB Nordiska Fastigheter som primärt verkar investera direkt i fastigheter, och så vitt vi kan se inte äger några andra noterade fastighetsaktier.

Aquaticus känns rimligt värderat i nuläget men vi har ändå svårt att köpa aktien innan den kommande refinansieringen är helt löst. Ett säljråd känns dock inte heller befogat utan vi landar i en neutral hållning till aktien.