Amhult2 inget för den otålige

Amhult2 (75,80 kr) är ett litet fastighets- och utvecklingsbolag som är engagerat i ett huvudsakligt projekt – att utveckla och förvalta delar av Amhult Centrum nära Torslanda utanför Göteborg.

Företaget kan i det närmaste beskrivas som en familjefirma. Ordförande Eigil Jakobsen kontrollerar drygt 40% av kapitalet och över 80% av rösterna. Hans dotter Maria Nord Loft är VD. Totalt sysselsätter företaget sju anställda.

Bolaget har utvecklat Amhult Centrum sedan 2013. Planen är att färdigställa ett eller två kvarter varje år som därefter förvaltas i egen regi. I dagsläget har man kommit ungefär halvvägs och äger fullt uthyrda hyresfastigheter värderade till knappt 900 Mkr. Det totala fastighetsvärdet efter hela projektets färdigställande bedöms till knappt 2 miljarder kronor.

På nuvarande intjäning handlas aktien till närmre 30 gånger vinsten. Inte en särskilt konstig siffra för ett fastighetsbolag med stort inslag av hyresbostäder. Men huvudskälet till att köpa Amhult2 är inte nuvarande intjäning utan det värde som ska bli när all byggnation står klar.

I år har ett område färdigställts och det är kvarter Radarflyget 2 som bland annat kommer innehålla 3 900 kvm äldrebostäder med Attendo som hyresgäst. Här finns också 2000 kvm handel i bottenplan där bland annat Systembolaget och Apoteket AB ska hyra. Inflyttning är planerad till nu i oktober.

Allt som är allt är dock tidsplanen lite av en besvikelse. När vi senast skrev om bolaget i början av 2019 var rådande ambition att färdigställa området 2021. I den årsredovisning som släpptes någon månad efter vår analys ändrades detta till 2022. Och i bolagets senaste årsredovisning flyttades tidsplanen ytterligare fram till 2023/2024.

Att skynda långsamt är en del av strategin för att hålla skuldsättningen nere. Genom att bara bygga ett fåtal kvarter i taget binder inte projektet lika mycket kapital.

Men vi upplever inte att det är klena finanser som sinkat bolaget. Vid utgången av andra kvartalet var belåningsgraden 42% vilket är klart under målet på kring 60%. Det bör alltså inte vara några problem att färdigställa projektet utan ytterligare tillskott. Senaste nyemissionen som bolaget gjorde var 2016.

Tabellen nedan visar vår skiss för det som återstår av projektet. Sedan vi sist gjorde denna övning har kalkylen försämrats på flera sätt. Som nämnts har tidsplanen försenats. Men kostnaderna tycks också bli något högre än vi räknade med sist – kanske hänger det ihop med förseningen?

Med det sagt finns ändå stor uppsida på sikt. Om denna plan håller kan substansvärdet öka från dagens dryga 97 kronor till ca 140 kronor per aktie.

Antar man att aktien då handlas i linje med substansvärdet innebär det en uppsida på 85% från nuvarande börskurs. Om färdigställande sker 2024 motsvarar det en årlig avkastningspotential för aktien på 17% per år.

I detta är inte ”Skogens Gård” medräknat. Det är ett närliggande område om totalt 370 000 kvm jordbruksmark som ägs av huvudägaren Eigil Jakobsen.

Tanken är att Amhult2 ska bedriva och bekosta planarbete för att möjliggöra byggnation av bostäder på delar av marken. Amhult2 har då option att köpa den del av fastigheten som omfattas av sådan kommande detaljplan. Köpet kommer ske till då rådande marknadsvärde med avdrag för de kostnader som bolaget haft för planarbete. Ett upplägg som vi tidigare kritiserat som gynnsamt för huvudägaren på bekostnad av minoritetsägarna.

I oktober 2019 meddelades att Amhult2 återkallat ansökan om planförfarande för den del av Skogens Gård som bolaget tidigare inlämnat. Detta eftersom kommunen nu jobbar aktivt med planering av en vägförbindelse (Älvegårdsförbindelsen) som ska förbättra trafikflödena i regionen. Hur infrastruktur och kollektivtrafik ska utformas behöver därför klargöras innan man kan utreda vilka delar som är lämpliga för exploatering.

Gissningsvis är bättre kommunikationer bra för den som äger outnyttjad mark i området. Men arbetet belyser också det faktum att det sannolikt dröjer många år innan någon byggnation kan starta här.

Affärsvärldens slutsats

Amhult2 är en billig aktie med 22% rabatt mot substansvärdet här och nu. Det kan jämföras mot bostadsexponerade fastighetsbolag som Amasten, John Mattson och Heba. Eller de ännu mer jämförbara bolagen Genova, K2A och K-Fastigheter som likt Amhult2 utvecklar bostäder för att förvalta i egen regi. Alla dessa handlas till rejäl premie (se tabell bredvid).

På många sätt är dock värderingsskillnaden befogad. Amhult2 är ett betydligt mindre bolag med bara ett huvudsakligt projekt som man jobbar i ganska försiktig takt med. Utvecklingen har varit trög senaste åren med ett substansvärde som inte ökat särskilt mycket. Tidsplanen har skjutits på framtiden och projektkalkylen ser nu något sämre ut än vid vår senaste analys – även om det alltjämt finns en hygglig uppsida i projektet på några års sikt.

Den som är långsiktig och gillar små fastighetsbolag kan utan problem äga Amhult2 och hoppas att projektet fortlöper ungefär som vi skissar på här. Eller att aktiemarknaden får upp ögonen för den låga prislappen. Vi stannar dock med ett neutralt råd på aktien.

___________________________

• Skribent äger aktier i bolaget.