Amhult 2: Nästan i mål

Amhult 2 (60 kr) är ett mindre fastighetsbolag som äger och utvecklar stadsdelen Amhult på Hisingen i Göteborg.

Grundare och styrelseordförande Eigil Jakobsen äger 41% av aktierna och kontrollerar 84% av rösterna i Amhult 2. VD Emelie Loft är barnbarn till grundaren.

I grafiken nedan framgår hur Amhults hyresintäkter fördelade sig i fjol.

Amhult 2 startades 2004 för att utveckla fastigheten Amhult 2 där Torslandas flygfält tidigare låg. Bolaget grundades av dansken Eigil Jakobsen, en entreprenör inom fastighets- och transportsektorn som tidigare drivit verksamhet på Torslanda flygfält. Amhult 2 har på platsen byggt ett stadsdelcentrum av kvartersstadssnitt där bostäder, handel och kontor samsas. Första byggstarten var 2013. Amhult centrum börjar nu bli klart. Endast två kvarter återstår att färdigställa.

Bolaget framstår vara något av ett familjeföretag. De första åren var Eigil Jakobsen som grundade bolaget VD. 2009 tog hans dotter Maria Nord Johannesson över som VD. 2022 tog Jakobsens barnbarn Emilie Loft över som VD.

STORT BIDRAG FRÅN ÅTERSTÅENDE PROJEKT

Kvar att uppföra i Amhult centrum är kvarteren Hercules och Utrikesflyget.

Amhult 2Analys

Amhult 2: Håller projektkalkylen?

Bostadsfastigheten kvarteret Hercules är för närvarande under uppförande och ska vara färdigställt våren 2025. Amhult redovisar inte exakt hur mycket projektet kommer att kosta. Vi har i den här analysen utgått från de kostnader som Amhult tidigare uppgett som uppskattning i ett värderingsutlåtande för sina byggrätter och lagt till 30% ovanpå denna nivå. I vår senaste analys, länkad intill, kom vi fram till att Amhults senaste projekt dragit över med minst 30%. Då kommer vi fram till att Hercules kommer att kosta omkring 280 Mkr totalt. Vi räknar med att två tredjedelar av investeringen kvarstår.

Det andra återstående projektet är kvarteret Utrikesflyget som består av 6 000 kvm kontor och 3 000 kvm handel. Gissningsvis kommer byggnationen att ta ungefär 18 månader och inleds någon gång när Hercules börjar närma sig färdigställande. Räknat med samma metod som för Hercules borde byggkostnaden för Utrikesflyget bli runt 180 Mkr. För att illustrera Utrikesflygets påverkan på Amhults intjäningsförmåga har vi räknat med att Utrikesflyget är färdigställt och helt inflyttat vid årsskiftet 2025/2026, sannolikt något tidigare än hur det kommer att bli i verkligheten.

Det är inte heller glasklart vilket driftnetto Hercules och Utrikesflyget kommer att bidra med. Vi räknar med att dessa har samma hyresvärde per kvadratmeter som det befintliga beståndet. Vi har även räknat med bibehållen överskottsgrad. Intäktsmixen mellan bostäder och lokaler borde bli ungefär som i dagsläget då både Hercules och Utrikesflyget är klara.

Amhult 2 har även en option på att köpa en jordbruksfastighet på 37 hektar i närheten av Amhult centrum av huvudägaren. Bolagets plan är att utveckla en ny stadsdel på marken. Projektet kallas Skogens gård. Marken är i dagsläget inte detaljplanerad för blandad bebyggelse. Amhult har sökt om detaljplaneändring men en sådan ligger sannolikt ett par år bort.

ANSTRÄNGD FINANSIERING

Amhults finansiering består primärt av banklån. Därutöver använder sig bolaget av byggkreditiv.

I och med Amhults stigande räntekostnader kommer bolagets räntetäckningsgrad att pressas rejält 2024. Amhults räntetäckningsgrad blir 1,6x i år och 1,5x nästa år i vårt scenario. Om ett fastighetsbolags räntetäckningsgrad går under 1,5x brukar det kunna bli problem med långivarna. Med knapp marginal verkar det som att Amhult kommer att hålla sig över den nivån. Om räntan inte sjunker tillbaka som väntat skulle räntetäckningsgraden kunna bli ett problem för Amhult. 

Nettobelåningsgraden stiger i och med att bolaget investerar stora summor i att färdigställa de två återstående projekten i Amhult men håller sig under smärtgränsen 60% i vårt scenario. 

Riskerna i Amhults finansieringsstruktur sitter som vi ser det i att räntetäckningsgraden skulle kunna bli för låg.

SÅ VÄRDERAS ANDRA BOSTADSFASTIGHETSBOLAG

I tabellen nedan framgår hur små och medelstora bostadsfastighetsbolag värderas på börsen.

Man ser två ganska tydliga grupper i jämförelsetabellen. Dels de Stockholmsfokuserade bolagen Heba och John Mattsson som värderas klart högt sett till intjäningsförmågan. De andra bolagen med fokus mot mindre städer värderas betydligt lägre.

SLUTSATS

Göteborgsbaserade Amhult värderas klart lägst sett till intjäningsförmågan jämfört med i princip alla noterade svenska bostadsfastighetsbolag. Detta beror sannolikt främst på bolagets mindre storlek men även på att en del projektrisker kvarstår. Dålig informationsgivning är nog även en rejäl hämsko för aktien.

Vi ser oddsen som goda för att Amhult ska värderas betydligt högre när samtliga projekt är färdigställda någon gång 2026. Vi ser samtidigt en inte obefintlig risk för att balansräkningen ska bli ett problem även om vi lutar mot att det kommer att gå bra.

För den som vill ha bostadsexponering och har överseende med bolagets ytterst sparsmakade kommunikation skulle Amhult nu kunna vara en intressant aktie. Men kanske inte tillräckligt intressant för att vi ska väga över till ett köpråd.