Amasten är inget måste även om det frestar

Amasten är ett fastighetsbolag som främst äger bostadsfastigheter men även lokaler och kontor. Beståndet är koncentrerat till Helsingborg, Finspång och Strängnäs, ett flertal städer i Skåne och Blekinge samt Sundsvallsregionen och Västra Mälardalen. Amasten äger cirka 200 fastigheter och en tredjedel av värdet i portföljen motsvaras av kommersiella lokaler. Runt hälften av detta ligger i fastigheter med blandade ytor, typiskt sett butiker i gatuplan och bostäder ovanpå.

Efter de senaste förvärven i Finspång och Ronneby har Amasten fastigheter för 3,0 miljarder kronor. I ett Sverige som växer snabbare än många utvecklingsländer är bostadsbrist ett stort och växande problem. En vinnare på detta samhällsproblem är dock Amasten eftersom man får lätt att hyra ut bostäder i småorter som Timrå när det är bostadsbrist i närliggande Sundsvall, för att ta ett exempel.

Bostadsfastigheter på Amastens marknader värderas i denna starka marknad så lågt som cirka 5,0 – 5,5 procents direktavkastning eftersom intjäningen uppfattas som ganska säker. Medaljens baksida är så klart att avkastningen blir ganska låg. Den finansiella hävstången från den i dagsläget rätt höga belåningen på cirka 67 procent äts upp av de centrala kostnaderna så att p/e-talet för Amasten som bolaget står och går i dag blir runt 19, enligt Börsplus beräkningar. Detta är beräknat enligt branschmåttet EPRA med tillägg för 11 procents skatt. (En kompromiss mellan ytterligheterna 22 procent skattesats och branschens nollaktiga betalda skatt.)

Räknat på p/e-tal är Amasten alltså rätt dyrt. För att komma ur detta måste de centrala kostnadernas andel sjunka. Strategin är därför att gasa och växa. Hittills i år har vd David Dahlgren och finanschef Martin Sersé förvärvat fastigheter för cirka 400 Mkr, motsvarande en ökning av portföljen med runt 15 procent på kort tid.

Att förvärva mer blir dock svårt med nuvarande balansräkning. Skuldsättningen är cirka 67 procent enligt Börsplus beräkningar. Möjligen kan man öka på det befintliga obligationslånet något men på sikt behövs nog en nyemission. Den synbarliga substansrabatten på cirka 25 procent ska alltså ses i det ljuset.

Å andra sidan finns det fina tillväxtmöjligheter av mer organisk natur. Det handlar om att Amasten årligen renoverar runt 5 procent av bostäderna (målet är att öka den siffran ordentligt) och därefter kan höja hyrorna. Potentialen för detta är god eftersom Amastens genomsnittliga hyresnivå ligger 16 procent under de så kallat allmännyttiga bostadsbolagen. Här finns alltså stora investeringsmöjligheter som ger en avkastning på i storleksordningen 7–8 procent. Eftersom det ligger långt över nuvarande värderingsnivåer så blir värdeökningen utmärkt.

Börsplus slutsats

På låga direktavkastningsnivåer och med hög belåning är substansvärdering av fastigheter känsligt även för mycket små förändringar. Stresstestet ovan visar att med 2 procentenheter högre ränta och 1 procentenhet högre direktavkastningskrav så sjunker substansvärdet med 73 procent till 1,33 kronor per stamaktie, i Börsplus räkneexempel. Vinsten förbyts till förlust och då är det rimligt att räkna med en större substansrabatt än dagens. Risken i aktien är alltså hög.

Uppsidan är att man som ägare i Amasten köper en bra exponering mot svensk befolkningstillväxt. Dessutom betalar man ett rabatterat pris mot dagens höga priser. Småbolagsinvesterare som gillar den profilen och vill positionera sig för ett läge där Sverige misslyckas med att reformera det dysfunktionella bostadsbyggandet kan gott köpa aktier i Amasten. Utöver det har Börsplus en neutral syn på Amastens stamaktie. Möjligheterna till lönsamma lägenhetsrenoveringar gör dock att vi står och väger på gränsen mot ett köpråd.

Amastens preferensaktie

I tabellen nedan beskrivs Amastens preferensaktie. Till en ”ränta” på 7,1 procent anser vi att den är ganska rimligt prissatt. Man får en normalgod aktieavkastning punkt slut.

Möjligen att man vill ha en lite högre kompensation för att bolaget är litet. Det är i våra ögon nämligen en ägarstyrningsrisk i sig själv eftersom eventuella missförhållanden löper stor risk att ”flyga under radarn”. Om ett stort bolag skulle ägna sig åt manövrar som försämrar sitsen för preferensägarna eller andra minoriteter så skulle det mötas av mer kännbar kritik och opinionsstorm. Skräckexemplet som Börsplus tidigare belyst är Sdiptech/Serendipity. Det ska betonas att vi ser noll tecken på att Amasten skulle ha några tendenser åt det här hållet men bolaget handlas med rabatt och saknar självklar huvudägare så hur det ser ut om några år är det ingen som vet.