ALM Pref: Kan ny strategi lyfta preffen?

ALM Equity utvecklar bostäder i framför allt Stockholmsregionen. Verksamheten grundades 2006 av Joakim Alm (vd och största ägare) och hade vid årsskiftet en projektportfölj om totalt 11 300 bostäder. Av dessa var ca 1 300 bostäder i produktion, 4 200 planerade bostäder med färdig byggrätt samt 5 800 tilltänkta bostäder där godkänd detaljplan ännu saknas.

ALM Equity har vänt till förlust senaste kvartalet men ändå klarat bostadsmarknadskrisen bättre än många andra. Vi har tidigare skrivit en del om stamaktien (sök på ALM Equity i Analysarkivet). Utvecklingen för den påminner mer om större utvecklare som JM eller Bonava även om ALM storleksmässigt mer liknar Besqab eller Oscar Properties (ingen jämförelse i övrigt).

ALM Equity har också en preferensaktie som sedan 2012 finns noterad på First North. Den kikar vi närmre på här.

Vi betraktar ALM som en evig preferensaktie. Det vill säga huvudtesen är att den aldrig kommer bli inlöst utan i stället löpa vidare med en fast utdelning om 8,40 kronor per år motsvarande 8,7 procents direktavkastning.

Som alltid brukar vi påminna om att detta innebär hög räntekänslighet och skulle marknadsräntorna stiga med 1 procentenhet skulle ALM:s preferensaktie kunna falla med omkring 10 procent.

ALM Equitys balansräkning

Balansräkningen i en bostadsutvecklare är snårig men vi noterar ett par saker:

• Soliditeten kring 50 procent är hög jämfört med andra bostadsutvecklare. Enligt bolagets obligationsvillkor ska soliditeten vara högre än 20 procent.
• ALM har efter bokslutet sålt andelar i bolagets stora utvecklingsprojekt i Sollentuna vilket gett ytterligare likviditet som bolaget ska placera kortfristigt fram till återbetalningen av ett obligationslån i mars 2020. Det är föredömligt hanterat och troligtvis nödvändigt eftersom möjligheten till refinansiering kommer vara sämre.
• ALM har hanterbara skulder utanför balansräkningen (eventualförpliktelser) på totalt en halv miljard kronor där merparten avser tilläggsköpeskillingar för markinköp. Dessa betalas först när detaljplan vinner laga kraft och nästan allt är finansierat av externa investerare i projekten.

Det är bra siffror för en bostadsutvecklare. Samtidigt är det en högriskverksamhet och skulle det till exempel finnas nedskrivningsbehov i projektportföljen kan siffrorna snabbt bli inaktuella.

ALM Equitys intjäningsförmåga

Intjäningsförmågan är svårbedömd. 2017 gjorde bolaget ett resultat före skatt på 228 Mkr. 2018 föll denna siffra till 42 Mkr och det blev dessutom förlust i fjärde kvartalet för första gången på länge. Trenden är alltså negativ.

Vd Joakim Alm menar att bolaget ställt om projektportföljen från bostadsrätter (där marknaden kollapsat) till hyresrätter. Många utvecklare försöker göra samma sak men det kräver tillgång till billiga byggrätter om kalkylen ska gå ihop. ALM menar att de har just detta och att halva projektportföljen ska gå att göra som hyresrätter med hög lönsamhet. Redan i år hoppas bolaget kunna slå 2017 års rekord om 2 100 bostäder i produktion. Det vore helt klart önskvärt för med nuvarande intjäningsförmåga känns preferensaktien inte helt stabil.

Vi noterar också att antalet osålda bostäder i lager ökat under året från 34 till 149 bostäder, bokförda till ett produktionsvärde om 366 Mkr. Under årets första kvartal färdigställs ytterligare ungefär 130 bostäder som vid årsskiftet ännu inte var sålda. Gissningsvis kommer lagret överstiga 600 Mkr i nästa rapport vilket oroar.

Börsplus slutsats

Omställningen från bostadsrätter till hyresrätter har hjälpt ALM att hantera turbulensen på bostadsmarknaden. Det sker dessutom med en affärsmodell där ALM:s dotterbolag Svenska Nyttobostäder och Smarta Hyresbostäder successivt kan få en ägarandel i förvaltningsbeståndet.

Går allt enligt plan tror bolaget att man kommer förvalta mer än 4 000 bostäder redan om två till tre år. Det skulle ge en grundplåt av stabila kassaflöden som skulle sänka risken i bolaget. Vill det sig riktigt väl skulle ALM Pref kunna göra samma resa som K2A Pref som utvecklar bostäder och förvaltar i egen regi. K2A Pref har varit en av de bästa preffarna att äga sista åren just eftersom risknivån successivt minskat över tid.

För den som har möjlighet är bolagets obligationer klart bättre investeringar än preferensaktien. Den ena obligationen (600 Mkr med återbetalning mars 2020) löper med knappt 7 procents ränta. Den andra (600 Mkr med återbetalning maj 2021) handlas 6 procent under lösenbeloppet vilket ger en årsavkastning på 10 procent. Bägge dessa har en förutbestämd löptid och bättre säkerhet i bolaget jämfört med preferensaktien som ger 8,7 procent.

Tabellen nedan är ett utdrag ur Börsplus verktyg Pref-guiden som visar hur direktavkastningen står sig mot andra bostadsutvecklares preferensaktier.

Flera utvecklare i listan har redan stora problem och vi har full förståelse för de som menar att bostadsutvecklare inte ska ge ut preferensaktier över huvud taget eftersom de saknar stabila kassaflöden.

I sammanhanget framstår ändå ALM Equity som ett av de mer stabila bolagen och vd Joakim Alm äger själv preffar för 70 Mkr vilket är positivt.

Men risken är hög och vi sätter inget regelrätt köpråd på aktien. Däremot ser vi inga problem att ha preferensaktien som en mindre del i en utdelningsfokuserad portfölj – det har vi i Börsplus utdelningsportfölj.