ALM Equity: Ser lösningar där andra ser problem

Det är ingen hemlighet att bostadsmarknaden och då särskilt marknaden för nyproduktion av bostadsrätter kollapsat. I dag rapporterade ALM Equity (208 kr) som finns i Börsplus portfölj. Likt övriga bostadsutvecklare är siffrorna fallande i samtliga kategorier. Omsättning, resultat, antal sålda bostäder och antal produktionsstartade bostäder pekade alla som väntat nedåt.

Ändå är det alltid med visst lugn som vi läser Joakim Alms vd-ord. Här blandas ofta skarp realism och branschkritik med en självsäkerhet som åtminstone gör oss trygga i att vi valt rätt aktie i en ”trasig” marknad.

Att exempelvis peka ut fenomenet ”köpa lägenhet på ritning” som passé är modigt av den vars framgång byggt mycket på just detta.

Men det är tydligt att ALM inte alls handlar om att rea ut bostadsrätter till köpare som inte har råd. Affärsmodellen handlar snarare om att bygga efter de behov som finns. (De flesta är ense om att fler bostäder behövs.)

I ett bredare perspektiv handlar det alltså om att matcha boende (med höga som låga inkomster, unga som äldre, studenter och nyanlända) med rätt boendeform (bostadsrätter, hyresrätter, hybrider) och få projektfinansiering (från banker, kapitalförvaltare, fastighetsbolag eller andra).

Det är egentligen främst i en av dessa kombinationer (höginkomstsegmentet inom bostadsrätter finansierat av banker) som marknaden nu krånglar. Nästan alla andra varianter är fortfarande möjliga.

Det förutsätter förstås ”rätt” projektportfölj och affärsmodell. ALM har nu ställt om halva projektportföljen för att även kunna bygga hyresrätter och arbetar med flera olika modeller:

• Traditionella bostadsrätter och hyresrätter.
• Hybridvarianten ”hyr först, köp sedan” eller ”hyrköp” som det ofta kallas.
• ”Delägda hyresrätter” där investerare erbjuds gå in i projekt mot löfte om finansiering av byggnationen. Ungefär så gjorde i ALM med fastigheten Archimedes som tillträddes under kvartalet (med en detaljplanevinst på 120 Mkr).
• Inom dotterbolaget Svenska Nyttobostäder hyrs bostäder ut till företag som söker boende till anställda. Under kvartalet tecknades ett 10-årigt hyresavtal med ett av Petter Stordalens investeringsbolag avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna.

Den som är lite kreativ kan alltså hitta nya tillväxtmöjligheter. Även om den totala produktionen av bostäder i landet nu väntas falla kraftigt är det enligt oss fullt möjligt att ALM kommer ut som en relativ vinnare.

Det är också positivt att Småa nu integrerats helt och att ”flera Småa-projekt med ALM Equity-marginaler” väntas starta under året. Historiskt (2009-2016) har ALM:s rörelsemarginaler legat kring 20 procent men är i dag ungefär hälften på grund av Småa-förvärvet och den tröga marknaden.

Administrationskostnaderna har dessutom minskat med 25 procent jämfört med föregående år och nettoskulden har kommit ned kraftigt (från 2,4 mdr i Q3 till 1,5 mdr i Q1).

Det kan inte tydligt nog sägas att marknadsläget just nu är klart utmanande och att aktier i bostadsutvecklare är högriskmateria.

Men det vore nog också fel att värdera en bostadsutvecklare enbart på dess meriter i ett krisläge lika mycket som det är fel att värdera andra konjunkturkänsliga bolag till låga multiplar på tillfälligt nedpressade vinster. ALM befinner sig tillsammans med resten av marknaden i en omställningsfas men visar tydligt att man försöker se lösningar där andra bara ser problem.