Akelius Pref: En säker utdelare

Akelius verksamhet

Affärsmodellen påminner kanske lite grann om den i miljonprogramsbolagen Victoria Park och Hemla (tidigare D. Carnegie). Fokus i Akelius ligger nämligen på hyresrättsfastigheter som förvärvas och renoveras i takt med hyresgästerna byts ut.

Skillnaden är att Akelius generellt äger något bättre fastigheter som dessutom är spridda över en rad olika länder. Störst är Tyskland (med bostäder värda 4,4 miljarder euro) och Sverige (3,0 miljarder) samt USA och Kanada (3,0 miljarder).

Akelius intjäningsförmåga

Bostadsfastigheter i hyfsade lägen står nästan aldrig tomma. De senaste tio åren har den ”reella” vakansgraden i Akelius legat kring 1 procent. I nuläget är dock hela 8 procent av det totala beståndet under renovering vilket gör att den faktiska vakansgraden ligger på dryga 9 procent. Det kostar mycket och slukar en del kapital men bör innebära fina hyres- och värdeökningar längre fram.

Tabellen nedan visar hur intjäningsförmågan ser ut ungefär i dagsläget. Med ett resultat före skatt och exklusive värdeförändringar på drygt 1 miljard tjänar bolaget nästan tre gångar så mycket pengar som krävs för att täcka preferensutdelningarna på totalt 377 Mkr.

Akelius balansräkning

Ger ett lika stabilt intryck som resten. Av de totala tillgångarna på nära 125 miljarder kronor finansieras 64 miljarder av räntebärande skulder och preferensaktier vilket ger en belåningsgrad på 51 procent. Det är inte särskilt högt för stabila bostadsfastigheter som borde kunna belånas åtminstone till 60 procent.

Akelius preferensaktie

Likt de flesta preffarna på börsen bedömer vi Akelius som en ”evig” preferensaktie. Det finns alltså ingen struktur i bolagsordningen som nästintill ”garanterar” att inlösen kommer ske vid någon given tidpunkt i framtiden.

Med det sagt är inlösen inte otänkbart. Inlösenkursen faller från nuvarande 375 kronor till 345 kronor (från och med maj 2019) och sedan till 330 kronor (från och med maj 2024). Just nu lånar bolaget pengar till ungefär 2,7 procents ränta så det vore inte orimligt att göra som Balder och lösa in preffarna. Vår utgångspunkt är dock att man som investerare bör betrakta detta som ett lån med evig löptid.

Positivt är dock att dagskursen 330 kronor är densamma som lägsta inlösenkurs vilket innebär att man inte löper någon kursrisk oavsett om eller när bolaget eventuellt skulle besluta om inlösen.

Slutsats

Det låga ränteläget har gjort preferensaktier till en intressant placering med direktavkastning oftast över 6 procent. Den ständiga brasklappen är förstås vad som händer med preferensaktierna om räntorna börjar stiga.

Dels lär det innebära högre avkastningskrav och därmed lägre börskurser på preferensaktier. Dessutom ökar fastighetsbolagens räntekostnader vilket minskar säkerhetsmarginalen för oss investerare.

Tabellen nedan visar hur Akelius står sig relativt ett gäng andra ”eviga” fastighetspreffar sorterade från lägst till högst direktavkastning och risk. Bland dessa tycker vi Akelius är ett av de absolut mest säkra alternativen och då lockar direktavkastningen på 6,1 procent. Därför finns också aktien i Börsplus utdelningsportfölj.

Så länge det inte finns några tecken på att marknadsräntorna ska upp mot 3-4 procent ser vi Akelius preferensaktie som köpvärd.