Akelius lägger krokben för D-aktien

Akelius Residential är bostadsbolaget som har miljardären Roger Akelius som huvudägare. Det är tre olika Cypern-registrerade bolag som kontrollerar 100% av den traditionella stamaktien i fastighetsbolaget. Dessa tre bolag ägs i sin tur av olika stiftelser som Roger Akelius etablerat.

Det går alltså som utomstående inte att investera i fastighetsbolagets stamaktier. Från allmänheten har bolaget dock tagit in knappt 400 miljoner euro genom att emittera en D-aktie (1,47 euro). Den har en fast utdelning på maximalt 0,025 euro per kvartal motsvarande 6,8% direktavkastning mot rådande dagskurs. I övrigt har D-aktien ingen rätt vinstdelning från bolaget.

Stora obligationsinvesteringar

Akelius DAnalys

Jackpot för Akelius

Akelius har sedan den enorma avyttringen till Heimstaden för totalt 9,1 mdr euro varit ett bolag med stor överlikviditet. Vid utgången av tredje kvartalet hade bolaget kvar bostadsfastigheter värderade till totalt 6,1 mdr euro. Störst medial uppmärksamhet har bolaget fått för sitt intåg i Castellum även om värdet – i dagsläget 0,8 mdr euro – är en förhållandevis liten del av hela koncernen.

Mindre välkänd är den omfattande obligationsportfölj som Akelius byggt upp, totalt värderad till 1,6 mdr euro. Det handlar alltså om investeringar i obligationer utställda av andra företag, där Akelius periodvis fått så stora ränteinkomster att bolagets redovisade finanskostnader legat nära noll.

Gör stor stamaktieutdelning

Akelius DArtikel

Roger Akelius om miljardutdelningen: ”Jag kommer köpa ett 50-tal aktier”

Överkapitaliserad balansräkning och obefintliga räntekostnader tycks dock nu vara historia. I dagarna meddelades att Akelius avser göra en enorm utdelning till stamaktieägarna (serie A) på totalt dryga 1,3 mdr euro. Vår läsning av bolagets budskap är att det samtidigt måste innebära att en stor del av obligationsportföljen kommer att avvecklas. Detta, i kombination med att Akelius regelbundna köp av D-aktien plötsligt upphört, har fått aktien att rasa rejält senaste dagarna. Från omkring 1,80 euro till nuvarande 1,50.

Utdelningen är en stor sak så raset är inte obefogat. Bland annat sänkte kreditvärderingsinstitutet S&P nyligen bolagets kreditbetyg (till BBB-) som följd av utdelningen, och med vårt sätt att räkna stiger nettobelåningsgraden från 38% till relativt höga 59%. Bolagets egen uppgift är att nettobelåningen blir 45% men då drar Akelius bort värdet av Castellumaktierna från nettoskulden.

Räntetäckningsgraden faller till 2,6 gånger men den siffran bygger på bolagets mycket låga snittränta kring 1,8% (medräknat hybridobligationer). Med vårt långsiktiga antagande om en snittränta på 3,8% skulle nästan hela den löpande intjäningen i fastighetsbeståndet gå till att betala räntor, se tabell bredvid. Bolaget skulle då endast med ganska tunn marginal ha råd med utdelningen på D-aktien. Akelius har dock säkrat upp med lång räntebindning på skulderna om totalt 4,2 år.

Finansiell garanti klen tröst

Som del i utdelningsförslaget har största ägarbolaget Akelius Apartments Limited som har 85% av aktierna ställt ut en finansiell garanti till Akelius Residential. Så här skriver bolaget:

”Akelius Apartments Limited åtar sig, att på omedelbar begäran av Akelius Residential Property AB, tillhandahålla den likviditet som motsvarar Akelius Residential Property ABs avtalsenliga och rättsliga förpliktelser till att återbetala alla sina lån, obligationer eller andra räntebärande skulder enligt respektive villkor, inklusive kapitalbelopp och upplupen ränta på dessa.”

Vi tror dock garantin är av begränsat praktiskt värde. Exempelvis skulle garantin aldrig användas i ett läge där det vore direkt ogynnsamt för Roger Akelius, som ju är den som i kontrollerar både utställaren och mottagaren av garantin.

Samtidigt vill vi på inget sätt ge intryck av att utdelningen på D-aktien skulle vara under direkt hot. Den som följt Roger Akelius vet att hans egenintresse är stort, men han har åtminstone alltid betalat utdelningen under alla år på såväl D-aktien som preferensaktien innan dess.

Förbereder för utköp?

AkeliusArtikel

Afv avslöjar: Roger Akelius vill köpa ut D-aktien från Stockholmsbörsen

Roger Akelius har i intervju med Affärsvärlden varit tydlig med att han gärna ser ett komplett utköp av D-aktien. Akelius-bolag har under drygt tre års tid köpt en betydande del av den utestående stocken av D-aktier – 170 miljoner av det totala antalet om 220 miljoner aktier.

Det har bidragit till att hålla aktiekursen uppe under en tid när många andra preferens- och D-aktier rasat på grund av de högre räntorna. Men kanske har Akelius nått vägs ände när det gäller att köpa D-aktier över börsen. I takt med att Akelius ägarandel i D-aktien ökar försämras nämligen likviditeten. De köp som Akelius enligt tidigare handelsmönster regelbundet påbörjat kort efter bolagets kvartalsrapport har nu plötsligt uteblivit.

Kanske är den stora stamaktieutdelningen och de stoppade D-aktieköpen ett försök att rigga spelplanen inför ett utköpserbjudande av resterande D-aktier, till en lägre kurs än vad som annars hade varit fallet? Det är inte omöjligt, även om man bör ha i bakhuvudet att den möjliga vinsten av en sådan manöver troligen är småbelopp i jämförelse med den potentiella kostnaden av att endast för denna sakens skull äventyra bolagets kreditbetyg.

Är D-aktien köpvärd?

Mycket kring D-aktien kokar ned till om man litar på Roger Akelius. Vi känner oss relativt säkra på att utdelningen kommer bestå och att det finns en vilja att köpa ut D-aktien. Men det kommer knappast ske av ren välvilja och Roger Akelius har en historik av att säga en sak och agera tvärtemot. Som följd av bolagets agerande har Akelius D senaste månaden fallit rejält samtidigt som långa räntor backat något och andra preferens- och D-aktier stigit.

Vi har senaste året haft ett säljråd på Akelius D och sedan dess har aktiekursen fallit nästan 20%. Men trots all oro som finns börjar aktien ändå locka alltmer till 6,8% direktavkastning. Sagax D är dock en aktie vi föredrar i alla viktiga dimensioner. Medan Akelius nu ska dela ut pengar har Sagax i stället rest nytt kapital vilket gör Sagax finanser långt mer betryggande än Akelius. Kring Sagax finns dessutom inga som helst tecken på eventuellt fulspel från David Mindus vars rykte är fläckfritt. För Akelius D stannar vi med ett neutralt råd här och nu.