Akelius D: Teckna den nya utdelningsaktien?

Centralt i Akelius strategi är följande:

• Äger enbart bostadsfastigheter. Detta eftersom vakansrisken på många håll är väldigt låg – hyran är som bekant den sista räkningen man slutar betala i sämre tider.
• Satsar främst på miljonstäder. Dessa växer nämligen betydligt snabbare än andra städer då allt fler flyttar till storstäderna. Att befolkningen växer minskar risken för vakanser.
• Undviker C-lägen. Det vill säga de geografiska lägen i en stad som blir vakanta först om befolkningen trots allt plötsligt skulle börja sjunka.
• Moderniseringspotential. Det ska finnas möjlighet att renovera fastigheten för att på så sätt höja hyran. Modellen känns igen från fastighetsbolag som Hembla och Victoria Park med skillnaden att Akelius jobbar med centralt belägna fastigheter som ofta ”lyxrenoveras”.

Akelius PrefFastighet

Krönika: D-aktier är B-papper

Sedan 2014 har bolaget en preferensaktie noterad på First North, som också finns i Börsplus portfölj. Vi har senaste tiden skrivit en del (sök på Akelius i Analysarkivet så hittar du allt) om möjligheten för Akelius att ersätta preferensaktien med en D-aktie som likt preferensaktien har en fast utdelning varje kvartal – men saknar de sanktioner och mekanismer som annars gör det lite svårare för stamaktieägarna att ställa in utdelningen. En färsk krönika om ämnet D-aktier finns i artikellänken bredvid.

För några veckor sedan stod det klart att Akelius gör just detta. Ett erbjudande att teckna D-aktier kommunicerades häromveckan och sista dag att anmäla sig är nu på onsdag den 2:a oktober.

Akelius D-aktie blir det första preferensaktieliknande instrumentet på svensk börs att noteras i euro. Utdelningen kommer att uppgå till maximalt 0,10 euro per aktie. Det motsvarar en direktavkastning om 5,4 procent räknat på högsta priset vid noteringen, 1,85 euro.

I övrigt finns inga direkta villkor för D-aktien som ju är en stamaktie. Man har alltså inte förtur (preferens) till vare sig utdelning eller i händelse av likvidation. Det finns inte heller någon straffränta för den händelse att bolaget inte kan betala utdelningen.

Inlösen är inte heller aktuellt vilket innebär att D-aktien ska betraktas som ett instrument med evig löptid. Därmed blir aktiekursen också extremt känslig för ränteförändringar där högre marknadsräntor innebär lägre kurs.

Akelius balansräkning

Akelius jobbar med att bättra på sitt kreditbetyg till minst BBB+. Som en del i det har bolaget sålt en hel del fastigheter senaste året för att minska belåningsgraden. Det är positivt som preferens- eller D-aktieägare eftersom det minskar risken i bolaget och gör det lättare att refinansiera stora lån till bra villkor.

Något annat som sticker ut är att centralt belägna bostadsfastigheter uppenbarligen kan värderas väldigt högt. Ett direktavkastningskrav på låga 2,2 procent innebär att fastigheterna värderas till ungefär 45 gånger driftsöverskottet. I slutet av prospektet finns dock en 170 sidor lång rapport från fastighetskonsulten CBRE som styrker värderingarna.

Avkastningen på det egna stamkapitalet är också skrämmande låg. Här exkluderar vi dock fastighetsuppvärderingar som historiskt stått för en stor del av avkastningen – vilket delvis hänger ihop med bolagets renoveringsmodell, men också det faktum att marknadsräntorna fallit över tid.

Tolkningen är i vilket fall att det löpande kassaflödet från fastigheterna är uselt. Det hänger alltså mycket på att renoveringar ska driva fortsatt värdetillväxt. Lite oroande är det då att debatten kring bland annat lyxrenoveringar i Berlin urartat på så vis att staden nu infört ett femårigt hyresstopp.

Akelius intjäningsförmåga

Exklusive värdeförändringar i fastighetsbeståndet tjänar Akelius nu omkring 90 miljoner euro per år. Det täcker de totala utdelningarna på preferens- och D-aktier ungefär 2,6 gånger. En godkänd men inte enorm säkerhetsmarginal, även om den starka balansräkningen till stor del väger upp för det.

Den höga snitträntan på 2,6 procent menar bolaget också att man skulle kunna förhandla ned ungefär 1 procentenhet om lånen skulle omsättas idag. I genomsnitt är de dock bundna på 4,6 år så det tar tid innan alla lån omförhandlats. Rimligtvis borde siffran i vilket fall falla framöver.

Börsplus slutsats

Vi tror Akelius kommer betraktas som en av de säkrare preferens-/D-aktierna på börsen.

En direktavkastning på 5,0-5,3 procent borde vara rimligt och då kan aktien tänkas handlas kring 1,90-2,00 euro. Jämfört med teckningsintervallet på 1,75-1,85 finns alltså ingen vidare gratislunch i att teckna den nya aktien.

Att aktien noteras i euro är bra för bolaget men knappast för gemene småsparare. För de allra flesta tillkommer nämligen växlingsavgifter. Valutarisken är dessutom ett extra riskmoment som nog inte uppskattas av den som tycker att den här sortens instrument är designade för att ha stabil kurs och förutsägbara utdelningar.

För den som gillar preferensaktier och av något skäl vill ha utdelningar i euro är Akelius D ett bra alternativ. Rådet blir därför att teckna aktien. Den som har sin ekonomi helt i svenska kronor kan dock ha eller mista Akelius nya D-aktie.