Erik Selins affärsnäsa på köpet

KÖP Göteborgsbaserade affärsmannen Erik Selin har gjort väldigt många och stora affärer sedan han började investera i fastigheter för runt 25 år sedan.

För drygt tolv år sedan noterades Selins fastighetskoncern Balder, då med fokus på kommersiella fastigheter. I reportaget HUSteriskt i Affärsvärlden nr 51–53/2015 framgick att Selin ville ta ned risken i Balders våldsamma expansionstakt. Största affären är – än så länge – 2015 års köp av ägarmajoriteten i finländska bostadsförvaltaren Sato.

Sedan börsnoteringen 2005 har Balderkursen ungefär 30-faldigats, motsvarande en fantastisk avkastning på 32 procent per år. Balder är numera Stockholmsbörsens största fastighetsbolag. Vid halvårsskiftet översteg Balders balansräkning 100 miljarder kronor, varav 89 miljarder kronor i fastigheter.

Den egna förvaltningen hade vid halvårsskiftet 3,6 miljoner kvadratmeter uthyrningsbar yta och projektvärdena var begränsade till drygt 4 miljarder kronor. Beståndet har förskjutits mot bostäder, som nu står för 60 procent av fastighetsvärdet. På den kommersiella sidan dominerar kontor, 17 procent, och handel, 11 procent.

Samtidigt har affärerna styrts alltmer mot övriga Norden. Att i olika länder äga olika fastighetstyper ger finurlig riskspridning. Exempelvis är bostadsinslaget större i Finland, medan storstadskontor är ett större inslag i Sverige. Finansieringsfrossa eller skatteändringar i ett land behöver då inte sätta hela Balder i gungning. Likaså klarar Balder sättningar inom en viss fastighetsstyp bättre än en specialist. Därtill blir Balder mindre begränsat av sin storlek om de bästa affärerna kan jagas på en nordisk arena.

Alla intresserar sig för Selins affärer. Då missar många att dagens Balder är högpresterande och stabilt i den underliggande förvaltningen. Överskottsgraden, driftnettots andel av hyresintäkterna efter fastighetskostnader, har rört sig uppåt och har nu nått 70 procent. Det är bra med ett så pass omfattande bostadsinslag.

Balders totala vakanser är inte mer än 4 procent ur ett ekonomiskt perspektiv – rubbet är uthyrt. Denna uthyrning har god riskspridning: på den kommersiella sidan förfaller merparten av kontrakten år 2021 eller senare, och ingen enskild hyresgäst kan sänka Balder. Bostäder, parkeringsplatser och garage är inte svåra att hyra ut i dag.

Därtill har Balder många och stora intressebolag. Erik Selin har här sytt ihop bolagssamarbeten med både stora och nischade aktörer inom Balders växande affärsnätverk, som börjar förgrena sig ut i de nordiska grannländerna. Andelarna här levererar i dag runt en femtedel av Balders förvaltningsresultat, men de slutgiltiga vinsterna eller förlusterna visar sig tydligt först den dag det sker stora transaktioner till marknadspris, exempelvis via notering eller avyttring.

Största intressebolaget är en udda fågel: 44 procents ägande i noterade bank- och kreditkoncernen Collector, som har varit en fantastisk placering och är i dag höglönsamt. Det är också högt värderat och med hög risk, ur Affärsvärldens perspektiv. För Balders del är risken med Collector-aktierna begränsad till 4 procent av balansräkningen, varav merparten är orealiserad vinst.

Balder har även sänkt sina finansiella risker. Den justerade soliditeten är nu runt 40 procent och justerad belåningsgrad för hela balansräkningen är runt 47 procent. Det är en enorm förstärkning jämfört med nivåerna som Balder hade inför finanskrisen 2008. Även ur kassaflödesperspektiv är den finansiella hävstången rimlig, med lån på 14–15 gånger nuvarande ebitda-resultat.

Under det senaste året har Balder fått höga officiella kreditbetyg från kreditratingjättarna Moody’s och Standard & Poor’s. Då blir Balders kreditpåslag mycket lägre, och attraktiv belåning erbjuds till allt längre löptider.

Särskilt lyckosamt är att Balder hunnit attrahera europeiska obligationsinvesterare, vilka just nu har ­rekordlåga avkastningskrav på många års löptid. Det sparar räntekostnad, men framför allt så minskar det Balders beroende av nordiska storbanker – banker som redan är för små för att serva hela Balder, och som dessutom själva påverkas av hur de lokala fastighetsmarknaderna utvecklas. Balder har redan förlängt lånens löptid rejält, samt ökat räntebindningstiden.

När tron på Erik Selins affärer ökar eller minskar så svänger även börsvärderingen av samtliga hus och projekt i Balder, plus alla framtida affärer. Förr eller senare återvänder börskursen dock till en kvalificerad gissning kring Balders fundamentala värde. Samspelet kan studeras i artikelns långtidsgraf, där värdeskapande per aktie ställs mot den svängiga aktiekursen.

Balders många affärer har resulterat i en samling hus som står och tickar på oväntat stabilt i den dagliga förvaltningen. Driftnettot per aktie har vuxit med hela 19 procent årligen, och trots enorm tillväxt så är den trenden inte utplanande än. Driftnettot är inte särskilt räntedrivet, utan den långa räntenedgången har endast påverkat prestationen indirekt. Dagens driftnetto i Balder har dessutom god stabilitet framåt.

Börsvärdet motsvarar ett rimligt värde för förvaltningen av Balders nuvarande bestånd. Aktien handlas runt Epra Nav-substansvärdet. På Affärsvärldens prognos, som görs utan gissningar kring ännu okända affärer, så motsvarar dagens kurs ungefär 16 gånger 2018 års förvaltningskassaflöde, FFO.

Erik Selins affärsflöde har skapat över­avkastning år ut och år in. När Balders förvaltning nu har vuxit ikapp aktiekursen så fås Selins kommande affärer på köpet.

Medan branschen festar på som bäst så är Balder alltmer försiktiga. Skyddsmurar har grävts ut runt den stora balansräkningen. Portföljen har fått nordisk spridning och övervikt mot stabila hyresbostäder. Riskerna som kan sänka svensk fastighetsmarknad är många. Räntor och finansieringsvillkor kan bli mindre fördelaktiga, en konjunkturtopp kan pressa hyresmarknaden och nya beskattningsförslag kan slå oförutsägbart på bolagsnivå. Efter avklarad eländesfas så är emellertid oddsen låga för att dagens mer defensiva positionering gör Balder till morgondagens konsolideringsvinnare.

Affärsvärlden ger Balder köpråd som långsiktig sparaktie. I korta perspektivet sätts en ettårig riktkurs till 280 kronor, motsvarande 30 procents substanspremie.